A
A.P.I.
Profesional liberal que actúa como intermediario en una transacción inmobiliaria y que normalmente cobra como contraprestación, un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión).
Acreedor
Aquel que tiene derecho a pedir el cumplimiento de una obligación, especialmente de pago, o que se le satisfaga una deuda. En términos hipotecarios, la persona prestamista de la hipoteca.
Agencia inmobiliaria
Empresa especializada en transacciones inmobiliarias, especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un porcentaje por sus servicios.
Agente de la propiedad inmobiliaria (Ver A.P.I.)
Amojonamiento
Acción y efecto de colocar señales, hitos o mojones que indican los límites o linderos de una finca. Por lo general, el amojonamiento va precedido de la operación de deslinde de los límites, que puede hacerse por acuerdo de los propietarios de las fincas colindantes, formalizado en escritura pública o por resolución judicial.
Amortización del préstamo
Pago regular que se realiza para devolver el capital de un préstamo hipotecario durante un periodo determinado.
Anejo inseparable
Dependencia de una vivienda que no está físicamente integrada dentro de la misma y que no puede venderse o gravarse, si no es conjuntamente con la finca a la que está adscrito.
El ejemplo más característico es un cuarto trastero, que aún estando separado de la vivienda forma parte de la misma, como si de una habitación más se tratara.
Anteproyecto
Conjunto de trabajos preparatorios de un proyecto final y definitivo.
Arras
Señal o cantidad que entrega el comprador al vendedor, en garantía de una compraventa que han convenido pero que está pendiente de formalizar. Según su finalidad y sus efectos se denominan:
- Arras confirmatorias: Cuando tienen fuerza vinculante para el comprador y el vendedor, pudiendo cualquiera de ellos exigir del otro el cumplimiento de la obligación. La cantidad así entregada forma parte del precio.
- Arras penales: Cuando actúan como cláusula penal a favor del vendedor, quien, en caso de incumplimiento del comprador, puede exigirle que cumpla y además hacer suyas las arras recibidas, que en estos casos no forman parte del precio.
- Penitenciales: Cuando cualquiera de las partes puede desistir del contrato. Son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, donde se dispone que si quien desiste del contrato es el comprador, pierde la cantidad entregada en concepto de arras, y si es el vendedor está obligado a devolver el doble de lo recibido.
Arrendamiento
Contrato por el que una persona cede a otra, de forma temporal, el derecho de uso y disfrute de una cosa (mueble y/o inmueble) o se compromete a prestarle un servicio o a realizar una obra a cambio de un precio determinado.
Arrendador
Persona que cede a otro el derecho a uso y disfrute de una cosa, o que presta un servicio o realiza una obra a cambio de un precio cierto.
Arrendamiento urbano
Modalidad de arrendamiento, en la que el objeto del contrato es una finca urbana. Desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Arrendatario
Persona que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar. Cuando se trata de locales comerciales o viviendas, también se le denomina inquilino.
B
Bajorasante
Toda construcción edificada bajo el nivel del suelo. En terminología urbanística: toda aquella superficie construida bajo el nivel de rasante (suelo). Normalmente no suele computar a los efectos de edificabilidad.
Baldíos
Relativo al derecho de aprovechamiento comunal de ciertos bienes rústicos, generalmente pastos y bosques, por los vecinos de un pueblo o comunidad de ámbito rural.
Bienes inmuebles
Son aquellos que no pueden desplazarse sin menoscabo de su naturaleza (bienes inmuebles por naturaleza); los que están incorporados o destinados a los primeros (bienes inmuebles por incorporación o destino); además, tienen la consideración de bienes inmuebles las concesiones administrativas y los derechos reales. Dentro de los bienes inmuebles por naturaleza es importante la distinción entre fincas rústicas y fincas urbanas.
C
Cabida
Superficie de una finca. Se expresa en metros cuadrados y sus múltiplos.
Calificación Definitiva o Provisional
Determinación oficial de que una edificación de viviendas adquiere la categoría Provisional (hasta la terminación de las obras) o Definitiva (una vez terminadas las obras) de Viviendas de Protección Oficial.
Cancelación de la hipoteca
Una vez llega el final de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas, se debe cancelar la hipoteca mediante una escritura y una inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cancelación anticipada
Se entiende por tal, el adelanto de las cantidades pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad anticipada, para compensar el deterioro financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado inicialmente. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable el porcentaje máximo legal es el 1%.
Carencia
En términos financieros expresa el período, normalmente inicial, de la vida de un préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital, a veces incluso durante el período de carencia no paga intereses.
La carencia sólo es aconsejable cuando el cliente tiene dificultades de tesorería para hacer frente durante los primeros años del préstamo al pago de los intereses y amortización del préstamo. En contrapartida, al finalizar el período de carencia deberá pagar cuotas más altas.
Carga
Obligación que acompaña necesariamente a una determinada situación o relación jurídica. Se habla de carga real cuando la misma es inherente o grava una finca, que responde en caso de incumplimiento del deudor y aún cuando éste no sea el propietario de la finca. Son cargas reales: las hipotecas, servidumbres, condiciones resolutorias, etc. Su eficacia frente a terceros depende de si figuran o no inscritas en el Registro de la Propiedad.
Carga "Propter Rem"
Bajo este término latino, se engloba al conjunto de cargas, impuestos (contribuciones y costes de la vida en comunidad, recibos mensuales y extraordinarios, agua, luz, según el caso en concreto).
Estas cargas "propter rem" han de estar pagadas y libres en el momento de transmisión de la finca al nuevo titular. Se suele pedir un certificado, para atestiguar el estar al día de la comunidad, al presidente la misma comunidad.
Cedente
Persona que cede a otra una cosa o un derecho. Es más usual hablar de cedente en relación con los derechos: cesión de créditos, cesión de contrato, cesión de arrendamiento, etc.
Cédula
Documento en el que se certifica que las obras ejecutadas se ajustan al proyecto, y en todo caso a la legislación vigente, y por el que se califican las viviendas de protección oficial.
Cédula de calificación definitiva
Es un certificado expedido por las Consejerías de la Vivienda de las correspondientes Comunidades Autónomas, donde se especifican las características de las Viviendas de Promoción Pública (V.P.P., antigua V.P.O.), así como sus precios máximos de venta y alquiler.
Cédula de habitabilidad
Documento expedido por la Administración Pública a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento. Es imprescindible su obtención para contratar el alta de los servicios de agua, gas y luz. (Ver: Licencia de primera ocupación).
Cédula urbanística
Documento que certifica la normativa urbanística aplicable a un determinado terreno. Hace referencia al planeamiento que afecta a dicho terreno, e indica los usos autorizados, la edificabilidad, ocupación, alturas máximas... Dicha cédula se obtiene en el Ayuntamiento.
Certificación registral
Documento expedido por el Registro de la Propiedad que atestigua la situación registral de una finca.
Colindante
Finca que limita físicamente con otra u otras fincas.
Comprobación urbanística
Es la consulta a los planes urbanísticos correspondientes a la localidad en la que está situada la finca. Se recomienda esta consulta por si hubiere un plan que afectase al inmueble que se quiere adquirir.
Comisiones
Porcentajes sobre el importe total del préstamo que la entidad financiera puede cobrar al prestatario, por diversos conceptos, siempre y cuando se encuentren expresamente recogidas en el contrato del préstamo.
Comunero
Copropietario. El que pertenece a una Comunidad de Propietarios.
Comunidad de Propietarios
El total de propietarios de un mismo edificio que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, así como por las normas o estatutos por ellos acordados. Colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal.
Se organiza corporativamente y carece de personalidad jurídica. Se regula por estatutos, que atenderán a los detalles de la convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.
Condominio o Copropiedad
Se da cuando la propiedad de una cosa pertenece, en proindiviso, a varias personas, de forma que cada una es propietaria de una parte.
En la propiedad horizontal, usualmente comunidad de propietarios, al propietario de cada piso le corresponde también una participación sobre el total de edificio, una cuota conforme a la cual contribuye a los gastos de mantenimiento del mismo.
Contrato de agencia
Aquel por el cual una parte (agente) actúa en representación de otra (principal) y bajo la autoridad de esta última.
Contribución territorial urbana
Impuesto o tasa municipal de carácter anual que afecta a la propiedad inmobiliaria tanto urbana como rústica. Se le denomina comúnmente impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
Cooperativa de vivienda
Sociedad sin ánimo de lucro cuya finalidad u objeto es procurar a sus socios una vivienda o locales, con sus correspondientes edificaciones e instalaciones complementarias. También puede tener como finalidad la rehabilitación de viviendas y la conservación de estos elementos.
Copropiedad (Ver Condominio)
Cuota de participación
En las cargas y beneficios de la comunidad es aquel módulo que las determina, que se atribuye a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y que viene referido a centésimas de éste.
Cuota hipotecaria
Importes que pagan los titulares del préstamo de forma mensual, trimestral o anual.
D
Declaración de obra nueva
Escritura notarial otorgada por el contratista o promotor de un edificio, mediante la cual se hacen constar las características del inmueble construido, así como su superficie y valoración fiscal.
Defectos ruinógenos
Aquellos que afectan a una obra, y que hacen peligrar la estabilidad y seguridad de la misma, repercutiendo en la estructura, solidez, habitabilidad y estabilidad de la construcción.
Derecho de habitación
Es el derecho a utilizar una o más habitaciones o dependencias de una vivienda. Es un derecho personalísimo e intransferible que si se constituye en escritura pública puede tener acceso al Registro de la Propiedad, adquiriendo efectos reales frente a terceros.
Derecho de retracto
Es un derecho de adquisición preferente por el cual, el titular del mismo, sin haber participado en la compraventa, puede adquirir la cosa vendida en las mismas condiciones que el comprador, en cuya posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa.
El retracto puede ser legal o convencional: es legal cuando viene establecido en una ley, y es convencional cuando se establece entre particulares por cualquier tipo de convenio entre ellos.
Son ejemplos de retractos legales: el de comuneros (los distintos propietarios de una finca tienen derecho preferente para adquirir la parte que venda uno de ellos), el de colindantes, el de coherederos; etc.
También existe un retracto legal a favor de los arrendatarios de fincas rústicas y urbanas, por el cual tienen derecho preferente a adquirirla en caso de que el propietario decidiera venderla.
Derecho de tanteo
Se trata igualmente de otro derecho de adquisición preferente por el cual, su titular dispone de un plazo para adquirir la cosa que se va a vender. Por ejemplo, el dueño de un piso le comunica al inquilino su decisión de venderlo a un precio determinado y éste, que es el titular del derecho de tanteo, dispone de un plazo para adquirirlo.
La diferencia con el derecho de retracto está en que éste se ejerce después de haber tenido lugar la compraventa y el de tanteo se ejerce antes. En muchos casos una misma persona es titular de ambos derechos.
Deslindar
Señalar los límites de un terreno o heredad.
Diferencial
Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia, normalmente el Euribor, en el momento de la revisión del tipo de interés, en los préstamos contratados a tipo variable o mixto.
División horizontal
Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
E
Edificabilidad
Se define como metro cuadrado de techo construido dividido por metro cuadrado de solar. Definida para la superficie construida sobre rasante, salvo cuando expresamente se indique otra cosa.
Edificio
Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado
Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado, es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construcción
Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada, que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto
Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.
Elemento de un edificio
Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos, y que sea susceptible de venta individualizada.
Elemento privativo/propiedad horizontal
Partes de un edificio que no forman parte de la propiedad horizontal, básicamente, los pisos, los locales, las plazas de garaje y los trasteros.
Elementos comunes de un edificio
Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
Elementos comunes/propiedad horizontal
Partes de un edificio constituido en propiedad horizontal que pertenecen a todos los propietarios del edificio.
Escritura de hipoteca
Documento oficial expedido por un notario, donde figuran las cláusulas y condiciones que se han pactado, entre acreedor y deudor de un préstamo o crédito hipotecario.
F
Facultades dominicales
Conjunto de facultades inherentes al derecho de propiedad.
Finca
Término utilizado en el Registro de la Propiedad para identificar a todo bien inmueble (vivienda, local, oficinas, terreno, rústica, etc).
Finca matriz
Solar o edificación de la que provienen las fincas o departamentos independientes, constituidos a través de la obra nueva y división horizontal de la finca madre (matriz).
Finca urbana
Aquella superficie de tierra, materialmente limitada, que se destina a satisfacer las exigencias relacionadas con las actividades del hombre, en las ciudades y poblados, y situada por lo tanto en suelo urbano.
Fondos de inversión inmobiliaria
Son Instituciones de Inversión Colectiva de carácter no financiero, cuya principal característica es que invierten su patrimonio en la adquisición de bienes inmuebles -viviendas, locales comerciales, aparcamientos- para su explotación mediante arrendamiento.
Las rentas que perciben por el alquiler de los inmuebles son los rendimientos, que se reparten proporcionalmente entre los partícipes. Aunque se trata de productos muy poco líquidos, se debe garantizar el reembolso de participaciones, como mínimo, una vez al año.
G
Gestión de proyectos y de construcción
Es la figura que gestiona y coordina todas las partes implicadas en la fase de proyecto de una obra -propiedad, urbanistas, arquitectos e ingenieros- y considera la correcta estimación de los aspectos estratégicos, logísticos y tácticos del proyecto.
Grupo inmobiliario
Agrupación empresarial o conjunto de empresas dedicadas al sector de la construcción y gestión de toda clase de bienes inmuebles.
H
Hectárea
Medida de superficie equivalente a 10.000 metros cuadrados.
Heredad
Es una expresión antigua empleada para referirse a las fincas rústicas.
Hipoteca
Instrumento legal que usa los bienes inmuebles como garantía de un préstamo.
I
I.B.I.
Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
I.R.P.H.
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios presenta tres clases diferentes, esto es, bancos, cajas de ahorro y la totalidad de las entidades. Viene dado por la medida de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios nuevos, con un periodo superior a tres años, sin contar los valores externos de las entidades a las que hace referencia.
Impuesto sobre bienes inmuebles (Ver I.B.I.)
Impuesto sobre el incremento del valor de terrenos
Impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Se aplica exclusivamente a la compraventa y corre a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario que deberá constar en escritura pública. Se conoce como plusvalía.
Impuesto sobre la construcción/instalaciones/obras
Impuesto que grava la realización dentro del término municipal de cualquier obra, instalación o construcción, para la que se exija la obtención de la pertinente licencia de obras o urbanística.
Se trata de un impuesto indirecto, municipal, de establecimiento voluntario y gestionado exclusivamente por el municipio que lo establezca.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Es aquel que grava, entre otras cosas, la compraventa de inmuebles. Todas las segundas y sucesivas compraventas de inmuebles (de segunda mano) están sujetas a este impuesto.
En general el tipo actual es del 6%, pero determinadas comunidades autónomas establecen tipos y condiciones especiales.
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (Ver I.R.P.H.)
Indiviso
Fondo que perteneciendo en propiedad a dos o más personas, se encuentra dividido en cuotas ideales, no siendo susceptible de división.
Información del promotor
Documentación exigible al promotor de una edificación de viviendas. En el caso de nueva vivienda se puede solicitar la siguiente información:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésa, con expresión de superficie construida y útil del edificio, de servicios y suministros, y de zonas comunes, etc.
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
- Estatutos de la Comunidad (si ya está construida).
- Precio total de venta y la forma de pago.
- Si prevé subrogación de hipoteca, necesita los datos de la misma.
- Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
- Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.
- Lo dispuesto en los artículos 1279 y 1.280 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
- El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos casos, siempre al comprador.
En el caso de una vivienda de segunda mano, usted puede solicitar la siguiente información:
- El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI.).
- Comprobantes de que se encuentra al corriente de pagos en la Comunidad de Propietarios.
- Certificado de Dominio y Cargas que no existe afección por impago de Plusvalía Municipal.
- Copia de los Estatutos que rigen el régimen de la Comunidad de Propietarios.
- Si la vivienda procede de una herencia, o de una adquisición reciente, debe comprobar que está liquidado el impuesto correspondiente.
- En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, es necesario presentar un certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora.
Inmobiliaria
Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la compra y venta de todo tipo de bienes inmuebles. (Ver Agencia Inmobiliaria).
Inmueble
Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, y los adornos, artefactos o derechos a los cuales atribuye la ley consideración de inmuebles.
Inquilino
Persona obligada al pago de una renta por el derecho a uso de un inmueble que no es de su propiedad. (Ver Arrendatario).
